Корпорация «Баркли»: рынок жилья элитного и премиум-класса в 2014 году

Корпорация «Баркли» подвела итоги 2014 года на рынке новостроек элитного и премиум-класса Москвы.

Рынок элитных новостроек

Предложение

По данным аналитиков Корпорации «Баркли», в 2014 году объем предложения на рынке новостроек элитного класса вырос на 60% в количественном выражении и на 23% по суммарной площади. Суммарный объем нового предложения в сегменте элитных новостроек составил порядка 40 тыс. кв. м, что на 63% превышает показатель прошлого года. В конце 2014 г. на рынке экспонировалось около 348 элитных квартир  (67,5 тыс. кв. м) и 304 апартамента (44,1 тыс. кв. м).

По состоянию на декабрь 2014 г. первичные продажи в элитном сегменте ведутся в 18 жилых, 11 апартаментных комплексах и в одном комплексе, где совмещены два формата («Кленовый дом»). Большинство объектов (58%) уже построены и сданы. Еще 26% находятся на стадии отделки. По итогам года доля апартаментов на рынке элитного жилья снизилась с 49% до 40% за счет выхода на рынок нового крупного жилого проекта – Полянка 44.

«Элитные новостройки с отделкой – новинка, которая появилась на рынке два года назад, - говорит коммерческий директор Корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева. -  Этот сегмент дольше остальных не поддавался тенденции, которая имеет место на рынке уже несколько лет: рост спроса на готовое жилье. На сегодняшний момент в 6 новостройках уровня de-luxe (20% от общего количества объектов на рынке) есть возможность приобрести апартаменты с отделкой. Стоимость отделки варьируется от $1 500 до $5 000 за кв. м. При этом отделка в элитных новостройках – это в большинстве случаев опция, которую можно выбрать по желанию или приобрести квартиру без отделки». 

В тройке лидеров по объему предложения в элитных новостройках находятся такие районы как Хамовники (38%), Якиманка (23,5%) и Арбат (21,6%).

Спрос

Объем поглощения в 2014 г. в сегменте элитных новостроек оценивается на уровне 14,5 тыс. кв. м (около 90 квартир и апартаментов), что ниже уровня 2013 г. на 13%.

Цены

По данным аналитиков Корпорации «Баркли», к концу 2014 г. средняя цена предложения на квартиры в элитных новостройках составила 1 084,2 тыс. руб. за кв. м, апартаменты — 1 004,8 тыс. руб. за кв. м. По итогам года рублевые показатели выросли на 41% и 32% соответственно. Столь существенный рост связан в первую очередь с ослаблением курса национальной валюты (90% предложения в элитном сегменте номинировано в долларовых ценах). Прямое повышение цен в прайс-листах не отмечалось.

Долларовые цены в большинстве объектов не изменились. При этом стартовый расчет производится по курсу ЦБ, далее возможен индивидуальный торг. В отдельных же объектах была произведена корректировка долларовых цен вниз, чтобы на фоне роста курса доллара не уходить от реалий рынка. Долларовые средние цены по итогам года снизились на 7,5% в сегменте квартир и 22,7% в сегменте апартаментов.

Лидером по уровню цен является Пресненский район за счет объектов в зоне Патриарших прудов (1 533 тыс. руб. за кв. м), далее следуют район Хамовники (1 309 тыс. руб. за кв. м) и Якиманка (1 108 тыс. руб. за кв. м).

Рынок новостроек премиум-класса

Предложение

По итогам 2014 года объем предложения на рынке новостроек премиум-класса вырос на 13% за счет выхода новых проектов, а также вывода нового объема предложения в уже известных рынку проектах («Садовые кварталы» - 3 квартал, МФК «Федерация» и др.). Суммарный объем нового предложения в сегменте новостроек премиум-класса составил порядка 84 тыс. кв. м, что на 22% превышает показатель прошлого года. К концу декабря 2014 г. объем предложения на рынке новостроек премиум-класса составил 317 тыс. кв. м, в том числе квартиры – 173,5 тыс. кв. м, апартаменты – 143,9 тыс. (около 1 260 квартир и 1 020 апартаментов).

По состоянию на декабрь 2014 г. первичные продажи ведутся в 16 жилых, 13 апартаментных комплексах премиум-класса и в одном комплексе, где совмещены два формата (Wine House). Половина реализуемых на первичном рынке премиум-класса объектов построена и сдана ГК, еще четверть объектов находится на активной стадии монтажа этажей. Доля апартаментов премиум-класса в суммарном объеме предложения по итогам года  выросла с 34% до 45% за счет выхода новых объектов.

На долю новостроек премиум-класса с отделкой приходится около 15% суммарного предложения. В 2014 г. новые проекты с отделкой на рынок не выходили.

Лидером по объему предложения остается Центральный округ, на его долю приходится 70% суммарного объема предложения. За пределами ЦАО новостройки премиум-класса реализуются в таких районах как Раменки (ЗАО), Щукино (СЗАО) и Донской (ЮАО), где реализуется ЖК Barkli Residence.

Лидерами по объему предложения в сегменте премиум-класса в течение всего года оставались районы Пресненский (31%), Хамовники (22% от объема предложения) и Раменки (19%). При этом за счет нового предложения существенно выросла доля района Замоскворечье (с 3% до 11%).

Спрос

«Одним из ключевых мотивов приобретения квартир в 2014 году являлось желание сохранить капитал, - комментирует Екатерина Фонарева. - Об инвестиционном характере покупательского спроса свидетельствуют, например, такие факты - до 60% от общего числа сделок пришлось на объекты на ранних стадиях строительства, а также уменьшение качественных показателей сделок (бюджетов сделок, размеров проданных лотов и др.). В отличие от сегментов массового рынка недвижимости, покупатели в элитном классе не подвержены ажиотажным всплескам активности, скорее, наоборот, склонны к принятию выжидательной позиции, что и отмечалось во 2 и 3 кварталах года. В 4 квартале 2014 г. мы отмечали крайне активный спрос на квартиры в новостройках. На фоне кризисных явлений рынок недвижимости действительно оживился. При этом наибольшая активность отмечалась традиционно в сегменте премиум-класса».

Объем поглощения в 2014 г. в сегменте новостроек премиум-класса оценивается на уровне 80 тыс. кв. м (около 600 квартир и апартаментов), что соответствует уровню прошлого года.

Цены

Как отмечают аналитики Корпорации «Баркли», основной тенденцией рынка новостроек премиум-класса в 2014 г. стал переход на рублевые цены. Стремительное обесценивание национальной валюты спровоцировало переход некоторых продавцов высокобюджетного жилья к номинированию объектов в рублях. В сегменте премиум-класса в течение года отмечался постепенное повышение цен на строящиеся объекты, что и повлияло на итоговый рост средних показателей.

По итогам года средние рублевые цены предложения в сегменте новостроек премиум-класса показали уверенный рост: на 22% выросла средняя цена в жилых новостройках ЦАО; на 14% - в жилых новостройках премиум-класса вне ЦАО и на 32% - апартаменты в ЦАО.

Средняя цена предложения в жилых комплексах ЦАО к концу декабря составила 655 тыс. руб. за кв. м, в апартаментных комплексах ЦАО – 626 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена предложения квартир в новостройках премиум-класса за пределами ЦАО составила 477,8 тыс. руб. за кв. м.

При этом в условиях роста объема предложения и как следствие усиления конкуренции на рынке в 2014 г. в течение года активно действовали сезонные специальные условия при приобретении квартир: льготные условия по ипотеке от банков-партнеров, беспроцентные рассрочки, прямые скидки на выделенный пул квартир и подарки. Лидерами по уровню цен являются районы Арбат (854 тыс. руб. за кв. м), Таганский (740 тыс. руб. за кв. м) и Хамовники (670 тыс. руб. за кв. м).

Прогноз

«В следующем году объем нового предложения, скорее всего, окажется ниже показателей 2014 года, - считает Екатерина Фонарева. - На рынок выйдет не более 5 новых проектов. Спрос несколько сократится (по нашей оценке, на 10-15%), поскольку часть «завтрашнего» спроса реализована уже сегодня.

Цены в сегменте элитных новостроек останутся на прежнем уровне. Это связано с несколькими факторами:

• большинство из реализуемых сегодня объектов выходили на рынок в 2013-14 гг. по цене готового дома (максимально высокой для объекта);
• в настоящее время в сегменте отмечается высокий уровень качественной конкуренции;
• цены на квартиры/апартаменты зафиксированы в большинстве элитных новостроек в долларах и снижаются продавцами, чтобы не уходить далеко от рыночных реалий, при этом в случае курса ЦБ возможен факт переговоров;
• темпы продаж в сегменте элитных новостроек по текущим ценам невысокие.

В сегменте премиум-класса ситуация иная. В настоящее время существуют явные предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость в этом сегменте, в частности, активный спрос на рынке, а также рост стоимости материалов, особенно импортных. В данных условиях дальнейший рост рублевых цен на недвижимость очевиден. В начале 2015 г. уже отмечено повышение рублевых цен в отдельных объектах на 3-10%. Но, скорее всего, с учетом разнонаправленной политики и сдержанного спроса рост средних показателей по итогам года, вероятно, не превысит 10-15%».